Sandnes tomteselskap KF

Om foretaket

Sandnes tomteselskap KF består av 8 faste årsverk. Merkantile tjenester som arkiv, regnskap og IKT kjøpes internt fra kommunen. Administrasjonen i foretaket er lokalisert i leide lokaler i Havnegata 15.

Foretakets formål er å bidra til å realisere kommunens utbyggingsvirksomhet gjennom å anskaffe og tilrettelegge arealer klare for utbygging. Foretaket utøver kommunens grunneierrolle i sentrumsutviklingen og byomformingsområder. Bystyret kan også tillegge foretaket definerte konsernprosjekter og utviklingsoppgaver knyttet til senterområder og sentrumsutvikling.

Det er et ansvarlig lån i foretaket til bykassen på kr 104 millioner (saldo per 31.12.2017) som nedbetales over 30 år. Det betales et årlig avdrag på kr 4,333 millioner og en rente med 3 måneders NIBOR + 3 prosentpoeng (se avsnitt om andre inntekter). I 2019 er det budsjettert med renter på kr 4,3 millioner. Det ytes ikke tilskudd fra bykassen. Av styrets forslag til budsjett 2019-2022 framgår det at foretaket har god likviditet. Dersom det skulle vise seg at det blir behov for likviditet kan foretaket søke bykassen om lån til definerte tiltak.

Mål i planperioden

Bystyret fastsatte revidert eierstrategi for Sandnes tomteselskap KF ved fusjonen med Sandnes indre havn KF (bsak 185/12). Den er senere oppdatert (bsak 83/13), og ligger til grunn for styrets budsjettforslag. I eierstrategien framgår blant annet resultatmål med hensyn til prisnivå på boliger, krav om aktiv medvirkning i å nå målene i den boligsosiale handlingsplanen, utvikling av prosjektkonkurransekonseptet som virkemiddel for å framskaffe rimelige boliger, og om å oppnå en markedsandel på minimum 40 prosent av utbudet på tomtearealer til boligformål i Sandnes kommune. Eierstrategien oppstiller også resultatmål knyttet til engasjement i utviklingen av transformasjonsområdene. Foretaket skal være den foretrukne leverandør av ledige næringsarealer i Sandnes kommune generelt og være pådriver for å framskaffe tilgjengelige strategiske regionale næringsarealer i Sandnes spesielt. Videre skal foretaket framskaffe, på en kostnadseffektiv måte, offentlige arealer til bruk i tjenesteproduksjon. Bystyret forventer at foretaket er kommunens foretrukne samarbeidspart og pådriver for utviklingen av nye store strategiske utbyggingsområder og prioriterte offentlige utviklingsprosjekter i bysentrum. Eierstrategien skal revideres i siste året av inneværende valgperiode. Innretning av foretaket for økende andel transformasjonsprosjekter, jamfør kommuneplanen, blir et sentralt tema. Styret har startet det forberedende strategiarbeidet.  

Siden fusjonen i 2012 har styret arbeidet systematisk med å utvikle en modell for økonomisk mål- og risikostyring. Ekstern faglig bistand er brukt i arbeidet. Styret har i tillegg arbeidet med å styrke konsernstyringen i foretaket. Det er besluttet at en slik modell skal brukes framover i regnskaps- og budsjettrapportering i foretaket. Hensikten er å styrke styringsdata, nøkkeltallsrapportering og risikostyring knyttet til datterselskaper og i foretaket konsolidert. Bystyret vedtok styrets forslag til overordnet nøkkeltall og mål i bsak 149/13. Med grunnlag i bystyrets eierstrategikrav overfor foretaket, viser styrets budsjettforslag følgende beregnede måloppnåelse for 2019: 

Foretakets beholdning av tomtearealer til boligformål framover avhenger av utfallet av kommuneplanen som er under behandling. Utviklingen av transformasjonsområder fram til byggeklart areal tar lengre tid enn tradisjonelle felt, og er økonomisk sett mer krevende i starten. Endringene som foretaket står overfor gjenspeiler seg i måltallene. Soliditeten er avgjørende for å kunne dreie virksomheten over fra å være en sentral part i feltutbygging til en aktiv posisjon og aktør i gjennomføring av transformasjon og byomforming i framtiden.

Styrets forslag opprettholder forpliktelsen til bykassen når det gjelder ansvarlig lån. De viktigste bidragene som foretaket kan yte i tillegg til bykassen, er å få fram flere rimelige boliger generelt, og til gjennomføring av boligsosial handlingsplan spesielt. Enda tidligere bestillinger av tomtebehov sammen med egen videreutvikling av prosjektkonkurranse-konseptet, muliggjør leveranse av rimelige boliger og tomter til kommunens behov. Budsjettet er forsiktig vurdert i et urolig marked, og hovedfokuset er på 2019. Budsjett 2020-2022 er vurdert nøkternt og det er usikkerhet knyttet til både antall enheter og tidspunkt for salg.

Styrets forslag til drifts- og investeringsbudsjett 2019-2022

Styret sitt forslag til drifts- og investeringsbudsjett framgår av vedlegget til økonomiplan 2019-2022. En oppsummering av dette er gitt i tabellen under.

Nøkkeltall fra foretakets budsjett – styrets forslag: 

^{1)       Kostnader overført prosjekter}

I styrets forslag er forpliktelsen om å yte konsernets tilskudd til Blink-festivalen og kundearrangement i 2019 opprettholdt på samme nivå som tidligere, totalt kr 3 millioner. Budsjettposten som tidligere har blitt brukt på sykkelarrangement er overført sponsormidler til mulig EM i friidrett for lag. Sandnes kommune har mottatt søknad fra Friidrettsgruppen i Sandnes idrettslag om støtte til EM i friidrett for landslag som arrangeres i august 2019. Styret har i sitt forslag fulgt opp at konsernets tilskudd deles mellom bykassen og foretaket, med forbehold om formannskapets behandling av søknaden. Tomteselskapet belastet kr 800 000 for arrangementet. Formannskapet godkjente tilskuddsandelen på kr 200 000 for bykassen i møtet 1. oktober 2018. Lønnsutgiftene justeres for lønnsøkning tilsvarende retningslinjer i Sandnes kommune med 2,5 prosent. Det er ikke budsjettert med nyansettelser eller vikarbruk framover. Annen driftskostnad økes med kr 2 millioner fra 2018 til 2019. Økningen gjelder skyss/reiser og konsulenttjenester. Dette er midler knyttet til reiselivssatsing i Nye Sandnes samt midler til utvikling av strategier knyttet til transformasjon på kr 0,5 millioner. De resterende midlene under annen driftskostnad gjelder i hovedsak kostnader knyttet til annonser og reklame samt avtale om leasing av el-bil.

Budsjett 2019-2022 er basert på prosjektstatus og markedsvurdering. Styret vurderer at urolighetene i markedet ikke er over, men markedet har den siste tiden vist signaler på bedring. Boligprosjektene som er lagt inn i budsjett 2019 er basert på områder som er byggeklare. Kleivane er i produksjon og er et populært boområde. Første del av B3/B4 feltene kommer i 2019. Andre områder som kommer i 2019 er Bogafjell G4 og Åseveien.

For næringsarealer er markedssituasjonen fortsatt vanskelig. Prosjekt innenfor næring i 2019 er knyttet til Stangeland. Det er i tillegg lagt opp til ytterligere tomtesalg på Hestehammer. Havneparken NB3 er trukket ut av nåværende områdeplan. Planen blir vedtatt endret høsten 2018 og endringer i kalkyler kan forekomme. Erfaringsmessig er det også usikkerhet knyttet til kostnadsrammen for Havneparkprosjekt. Disse prosjektene vil derfor generere mye omsetning og lite bidrag på grunn av usikkerhet knyttet til grunnforhold og framtidige refusjonsbeløp. Det er budsjettert med bidrag for Havneparken i 2020 og 2021.

Offentlige tomter i 2019 består av å flytte et kommunalt tilbud fra sentrum til Skaarlia og AU 06.

Rådmannens merknader og tilrådninger som er innarbeidet i rådmannens forslag til økonomiplan - driftsbudsjettet

Styrets forslag til budsjett vurderes å være i tråd med resultatmålene i eierstrategien. Det er viktig at Sandnes tomteselskap KF bidrar til rimelige boliger, omforming av sentrumsområder og utvikler byggeklare tomter for ulike typer næringsvirksomhet.

Styret har fulgt opp bystyrets vedtatte eierstrategi og modell for styring av økonomisk risiko gjennom måltall for lønnsomhet, likviditet og soliditet. Modellen ivaretar 4-års perspektivet. Styret har videreutviklet modellen til å omfatte foretakets virksomhet sammen med andre utbyggingsselskaper (datterselskaper). Det er et sentralt grep for å ha et solid styringsverktøy med hensyn til økonomisk risiko og som beslutningsunderlag framover. I forhold til vedtatte nøkkeltall ser rådmannen at måltallet for lønnsomhet på minimum 15 prosent ikke nås i perioden. Soliditet på 68 prosent i 2019 holdes stabilt høyt i hele perioden. Resultatoppnåelsen på dette nøkkeltallet er etter rådmannens vurdering sentralt for at foretaket skal kunne gjennomføre de oppgaver og oppdrag som bystyret har gitt. Rådmannen ser at kompleksiteten i virksomheten tiltar. I samsvar med regionale og kommunale planer vil engasjement i byomformingsprosjekter øke i omfang framover. Kompetanse og kapasitet i foretaket må over tid tilpasses endrede rammevilkår. Fokus på risiko- og økonomistyring vil fortsatt ha høy prioritet i tråd med eierstrategien. Dette er vesentlig for bykassen og for kommunen som konsern. Rådmannen tilrår at bystyret slutter seg til styrets forslag.

Når det gjelder konsernprosjekter som foretaket utfører som særskilte oppdrag fra bystyret, foretas netto sluttoppgjør mot bykassen. Med grunnlag i at blant annet oppdraget om områderegulering og salg av kommunenes eiendommer i Skeianeområdet er det innarbeidet netto salgsinntekt fra salgene på Rådhusmarka og gamle rådhuset i samsvar med kjøpsavtalene, samt utgifter knyttet til ekstern opparbeidelse i dette området som selger har ansvaret for. Kjøpers overtakelsestidspunkt er bestemmende for når inntektene skal budsjetteres jamfør regnskapsreglene. Inntektsoverføringen fra foretaket til bykassen skjer med fradrag for påløpte utgifter til regulering og salgsprosess. Andel av nettoinntekten i bykassen medgår til finansiering av opparbeidelse av infrastrukturen som selger har ansvaret for. Inngåtte salgsavtaler kan ha oppgjørstidspunkt som strekker seg til 2024 avhengig av kjøpers plan- og utbyggingsframdrift. Det er i planperioden innarbeidet inntekter fra de første oppgjørene, med henholdsvis kr 25 millioner i 2020 og kr 25 millioner i 2021. Framdrift i salg av eiendommene i Haakon VIIs gate avhenger av at rekkefølgekravet om opparbeidelse av gatetunet ferdigstilles. I påvente av forslag til revidert kommunedelplan sentrum har arbeidet med detaljreguleringsplan fått noen måneders forsinkelse, men ventes nå å kunne fullføres for førstegangs behandling ved årsskiftet.

Bystyret har i sak om K1 for Ruten byrom lagt til grunn at anleggsstart på Ruten er i 2019. Videre vedtok bystyret 10. september 2018 at det skal opptas direkte forhandlinger med Bane NOR Eiendom AS om salg av utbyggingsarealet på Ruten. Nettoinntekten fra salget tilfaller bykassen. Områdereguleringsplan for Ruten er godkjent og forhandlinger om salg er i gang. Rådmannen viderefører med dette tiltaket om at det foretas et deloppgjør mellom bykassen og Sandnes tomteselskap KF på kr 20 millioner, fordelt med kr 17,7 millioner i 2019 og kr 2,3 millioner i 2020 som utlukkende disponeres til medfinansiering av Ruten byrom. Det ekstraordinære uttaket er forutsatt å kunne skje fra foretakets allerede oppsparte egenkapital, ikke framtidige resultater. Av eierstrategien framgår det at foretaket skal være kommunens foretrukne samarbeidspart og pådriver for utviklingen av nye store strategiske utbyggingsområder og prioriterte offentlige utviklingsprosjekter i bysentrum. Det eierstrategiske grepet er her konkret forslag om et økonomisk deloppgjør av realiseringen av Ruten til delfinansiering av Ruten byrom i planperioden. Tiltaket vil etter rådmannens vurdering samtidig bygge opp om Ruten som regionalt kollektivknutepunkt og hele sentrum som attraktiv forretningsadresse.

Forslag til vedtak:

1. Økonomiplan 2019-2022 for Sandnes tomteselskap KF godkjennes.

2. Bystyret godkjenner foretakets årsbudsjett for 2019, med et resultat på kr 12 millioner.

3. Bystyret godkjenner at det foretas et deloppgjør for Ruten utvikling med Sandnes tomteselskap KF til bykassen på kr 20 millioner, fordelt over årene 2019 og 2020, som utelukkende disponeres til delfinansiering av opparbeidelsen av Ruten byrom.

4. Bystyret godkjenner at første nettooppgjør for konsernoppdraget om salg av kommunens eiendommer i Skeianeområdet foretas som en overføring fra Sandnes tomteselskap KF til bykassen på kr 25 millioner i 2020 og kr 25 millioner i 2021. Resterende overføringer knyttet til salget blir foretatt i 2018, 2023 og 2024.

Vedlegg: Styrets forslag til økonomiplan 2019-2022.