Sandnes tomteselskap KF

Om foretaket

Sandnes tomteselskap KF har 8 faste årsverk. Merkantile tjenester som arkiv, regnskap og IKT kjøpes internt fra kommunen. Administrasjonen i foretaket er lokalisert i leide lokaler i Havnegata 15.

Foretakets formål er å bidra til å realisere kommunens utbyggingsvirksomhet gjennom å anskaffe og tilrettelegge arealer klare for salg og utbygging. Produksjonen omfatter utvikling av arealer til bolig-, næring og offentlig formål. Foretaket utøver kommunens grunneierrolle i sentrumsutviklingen og byomformingsområder. Bystyret kan også tillegge foretaket definerte konsernprosjekter og utviklingsoppgaver knyttet til senterområder og sentrumsutvikling.

Det er et ansvarlig lån i foretaket til bykassen på kr 99,6 millioner (saldo per 31.12.2018) som nedbetales over 30 år. Foretaket betaler et årlig avdrag på kr 4,3 millioner og en rente med 3 måneders NIBOR + 3 prosentpoeng (se avsnitt om andre inntekter (lenke)). I 2020 er det budsjettert med renter på kr 4,7 millioner. Det ytes ikke tilskudd fra bykassen. Av styrets forslag til budsjett 2020-2023 framgår det at foretaket har god likviditet. Dersom det skulle vise seg at det blir behov for likviditet kan foretaket søke bykassen om lån til definerte tiltak.

Det pågår arbeid med revisjon av eierstrategien og ajourføring av vedtektene til dette foretaket. I dette arbeidet gjøres nødvendige justeringer som følger av ny kommunelov, men også endringer som følger av Prinsippdokumentet for nye Sandnes. Endelig behandling er ventet å kunne skje i kommunestyret innen årsskiftet. Økonomiplanforslaget er utarbeidet med grunnlag i gjeldende styringsdokumenter. Det er først i neste års økonomiplan at foretaket vil ha ny kommune som sitt grunnlag.

Mål i planperioden

Økning i tilførsel av rimeligere boliger er et prioritert boligsosialt virkemiddel for at flere skal kunne kjøpe sin egen bolig. Foretaket nytter prosjektkonkurranser som virkemiddel for å fremskaffe rimeligere boliger til førstegangsetablerere. Gjennom prosjektkonkurranse-modellen får boligbyggeselskapene i regionen tilbud om å konkurrere om kjøp av byggeklare tomter. Den boligutbygger som etter en samlet vurdering kan tilby å bygge de billigste boligene kombinert med beste løsning og kvalitet for boligkjøper, får kjøpe tomtene. Boligene tildeles og selges av boligutbygger direkte til boligkjøper i henhold til foretakets tildelingsregler. Sandnes kommune får førsteprioritet til kjøp av boliger før de legges ut i markedet, og dette bidrar til at kommunen får dekket sitt behov for boliger til vanskeligstilte. Egnede arealer til oppføring av småhus har høy prioritet i utvikling av områder som foretaket er involvert i.

Kommuneplanen legger til rette for utvikling av flere lokale sentre i kommunen og foretaket skal spille en sentral rolle i realiseringen av disse senterområdene. Bystyret kan også tillegge foretaket definerte konsernprosjekter og utviklingsoppgaver knyttet til sentrumsutvikling.

Prinsippdokumentet for nye Sandnes kommune slår fast at foretaket i den nye kommunen skal fortsette å utføre oppgaver som i dag. Den nye kommunen har samtidig pekt ut reiseliv, opplevelse og turisme samt havbruksnæring (blå sektor) som to nye satsingsområder. Ny kommune har muligheter for utvikling av landbaserte sjørettede næringsarealer. Sammen med næringsaktører og Sandnes Havn KF er det en oppgave for foretaket å få frem mulighetsrommet til en slik satsing fram mot neste kommuneplan.

Styret har over tid arbeidet systematisk med å utvikle en modell for økonomisk mål- og risikostyring. Det er brukt ekstern faglig bistand i arbeidet. Styret har i tillegg arbeidet med å styrke konsernstyringen i foretaket og det er besluttet at en slik modell skal brukes framover rapporteringen i foretaket. Hensikten er å forbedre styringsdata, nøkkeltallsrapportering og risikostyring knyttet til datterselskaper og i foretaket som konsolidert konsern. Bystyret vedtok styrets forslag til overordnede nøkkeltall og mål for foretaket i bsak 149/13.  Styrets budsjettforslag for 2020 viser måloppnåelse på lønnsomhet og finansieringsevne som er lavere enn måltallene. Soliditet er vesentlig bedre enn måltallet. 

Kommuneplanen vedtatt i 2019 og strategidelen av revidert Regionalplan for Jæren legger rammene for framtidig areal- og transportutvikling. Framtidig utvikling skal skje innenfor definert byutviklingsakse som innebærer transformasjon, byomforming og en utvikling av mer kombinerte formål. Hovedutfordringen for foretaket er at gjennomføringen av slike områder både som grunneier, forslagsstiller av reguleringsplan og tomteteknisk opparbeidelse er både tids- og kapitalkrevende og er forbundet med annen type risiko enn det som har vært. Tradisjonell feltutvikling vil de nærmeste årene skje i de områdene som allerede er under utvikling/i produksjon.

Styrets forslag opprettholder forpliktelsen til bykassen når det gjelder ansvarlig lån. De viktigste bidragene som foretaket kan yte i tillegg til bykassen, er å få fram flere rimelige boliger og bidra til gjennomføring av boligsosial handlingsplan. Enda tidligere bestillinger av tomtebehov sammen med egen videreutvikling av prosjektkonkurransekonseptet, muliggjør leveranse av rimelige boliger og tomter til kommunens behov.

Budsjettet er forsiktig vurdert i et urolig marked, og hovedfokuset er på 2020. Budsjett 2021-2023 er vurdert nøkternt og det er usikkerhet knyttet til både antall enheter og tidspunkt for salg. Det er i budsjettet ikke tatt hensyn til tomter/arealer i Forsand kommune eller transformasjonsområder.

Styrets forslag til drifts- og investeringsbudsjett 2020-2023

Styret sitt forslag til drifts- og investeringsbudsjett framgår av vedlegget til økonomiplan 2020-2023. En oppsummering av dette er gitt i tabellen under.

Nøkkeltall fra foretakets budsjett – styrets forslag: 

^{1)       Kostnader overført prosjekter}

I styrets forslag er forpliktelsen om å yte kommunekonsernets tilskudd til Blink-festivalen med kr 2,5 millioner årlig videreført. I 2020 er det budsjettert med en studietur for nytt styre og et kundearrangement, på samme nivå som tidligere. Budsjettposten som tidligere har blitt brukt på sykkelarrangement er overført sponsormidler til ny event- og merkevarebygging. Lønnsutgiftene justeres for lønnsøkning tilsvarende retningslinjer i Sandnes kommune. Det er ikke budsjettert med nyansettelser eller vikarbruk framover. Annen driftskostnad økes med kr 2 millioner fra 2019 til 2020 og økningen gjelder skyss/reiser, kurs og konsulenttjenester. Dette er midler spesielt knyttet til reiselivssatsing, byggeråstoff og landbasert sjøaktivitet i nye Sandnes.

Budsjett 2020-2023 er basert på prosjektstatus og markedsvurdering. Boligprosjektene som er lagt inn i budsjett 2020 er basert på områder som er byggeklare. Kleivane er i produksjon og er et populært boområde. Andre del av Kleivane B3/B4 feltene kommer i 2020. Det samme gjelder Bogafjell G4 og første del av Hommersåk HO17.

Prosjekt innenfor næring i 2020 er knyttet til en tomt på Stangeland. Det er i tillegg lagt opp til ytterligere tomtesalg på Hestehammer og Havneparken F/K 1 er lagt inn i 2020. Erfaringsmessig er det også usikkerhet knyttet til kostnadsrammen for Havneparkprosjekt. Disse prosjektene vil derfor generere høy omsetning og lite bidrag på grunn av usikkerhet knyttet til grunnforhold og framtidige refusjonsbeløp. Det er budsjettert med bidrag for Havneparken i 2020 og 2021. Det er også satt av midler i budsjett til etablering av trinn 2 i Vagle Næringspark AS.

Offentlige tomter i 2020 gjelder tomt i Skaarlia AU06 hvor et kommunalt tilbud som er lokalisert i sentrum skal etableres. I tillegg er det forventet at hjørnetomt på Skeiane blir solgt i 2020.

Rådmannens merknader og tilrådninger som er innarbeidet i rådmannens forslag til økonomiplan - driftsbudsjettet

Styrets forslag til budsjett vurderes å være i tråd med resultatmålene i eierstrategien. Det er viktig at Sandnes tomteselskap KF bidrar til rimelige boliger, omforming av sentrumsområder og utvikler byggeklare tomter for ulike typer næringsvirksomhet.

Styret har fulgt opp bystyrets vedtatte eierstrategi og modell for styring av økonomisk risiko gjennom måltall for lønnsomhet, likviditet og soliditet. Modellen ivaretar 4-års perspektivet. Styret har videreutviklet modellen til å omfatte foretakets virksomhet sammen med andre utbyggingsselskaper (datterselskaper). Det er et sentralt grep for å ha et solid styringsverktøy med hensyn til økonomisk risiko og som beslutningsunderlag framover. I forhold til vedtatte nøkkeltall ser rådmannen at måltallet for lønnsomhet på minimum 15 prosent ikke nås i perioden. Soliditet på mellom 85 - 68 prosent holdes stabilt høyt i hele perioden. Resultatoppnåelsen på dette nøkkeltallet er etter rådmannens vurdering sentralt for at foretaket skal kunne gjennomføre de oppgaver og oppdrag som bystyret har gitt og for å møte fremtidige endringer. Rådmannen ser at kompleksiteten i foretakets virksomhet tiltar. I samsvar med regionale og kommunale planer vil engasjement i byomformingsprosjekter øke i omfang framover. Kompetanse og kapasitet i foretaket må over tid tilpasses endrede rammevilkår. Fokus på risiko- og økonomistyring vil derfor fortsatt ha høy prioritet i tråd med eierstrategien. Dette er vesentlig for bykassen og for kommunen som konsern. Rådmannen tilrår at bystyret slutter seg til styrets forslag.

Konsernprosjekter og oppgaver
Når foretaket utfører konsernprosjekter gitt i oppdrag av bystyret, skal det for rene salgsoppdrag foretas netto sluttoppgjør til bykassen, som for eksempel salget av gamle brannstasjonstomten. Samme prinsipp gjelder for oppdrag om regulering og salg, for eksempel kommunens eiendommer på Skeiane. Andre oppdrag kan være opparbeidelse av ekstern infrastruktur slik som i Telthusveien. Da skal utgiftene budsjetteres og føres direkte i bykassen. Prinsippene for håndtering av konsernprosjekter er nedfelt i samarbeid med revisjonen.     

Ruten byrom: Det er i gjeldende økonomiplan innarbeidet totalt kr 20 millioner i inntekt i bykassen knyttet til Ruten byrom. Inntekten er fordelt med kr 17,7 millioner i 2019 og kr 2,3 millioner i 2020. Tiltaket innebærer at det foretas en overføring fra foretaket til bykassen som utelukkende disponeres til medfinansiering av Ruten byrom. Overføringen er forutsatt å skje ved bruk av foretakets opptjente egenkapital og ikke fra årsresultatet. Rådmannen har videreført tiltaket med innarbeidelse av restbeløpet på kr 2,3 millioner i 2020. Bakgrunnen for det opprinnelige tiltaket er at foretaket skal være kommunens foretrukne samarbeidspart og pådriver for utviklingen av nye store strategiske utbyggingsområder og prioriterte offentlige utviklingsprosjekter i bysentrum. Det eierstrategiske grepet er et økonomisk deloppgjør i realisering og finansiering av Ruten byrom i planperioden. Realisering av Ruten byrom bygger både opp om Ruten som regionalt kollektivknutepunkt og om sentrum som attraktiv næringsadresse.

Skeianeområdet: Oppdraget om områderegulering av Skeiane er utført. Avtaler om salg av henholdsvis Rådhusmarka og gamle rådhuset er godkjent. Kjøpers overtakelsestidspunkt er bestemmende for når inntektene skal budsjetteres jamfør regnskapsreglene. Inntekts-overføring fra foretaket til bykassen skjer med fradrag for påløpte utgifter til regulering og salgsprosess. Andel av nettoinntekten i bykassen medgår til finansiering av opparbeidelse av infrastrukturen som selger har ansvaret for. Inngåtte salgsavtaler kan ha oppgjørstidspunkt som strekker seg til 2024 avhengig av kjøpers plan- og utbyggingsframdrift. Rådmannen har videreført tiltakene i planperioden med de første oppgjørene, henholdsvis kr 25 millioner i 2020 og kr 25 millioner i 2021. Framdrift i salg av eiendommene i Haakon VIIs gate avhenger av at rekkefølgekravet om opparbeidelse av gatetunet ferdigstilles. Detaljreguleringsplanen for gatetunet har vært 1. gangsbehandlet. Når etterarbeid fra høringen er ferdig, vil arbeidet med salg av eiendommene kunne igangsettes, ventlig ved årsskiftet.

Tiltak knyttet selgers ansvar for ekstern infrastruktur og rekkefølgetiltak i Telthusveien og området nord for Jærveien har rådmannen videreført. Foretaket har ansvaret for utførelsen.

Gamle brannstasjonen: Foretaket er gitt oppdraget om å i samarbeid med kjøper regulere området og bringe godkjent salgsavtale til effektuering. Planarbeidet er forsinket i forhold til planlagt ferdigstillelse og oppgjør av salget i 2019. Rådmannen har i dialog med foretaket nedjustert inntektsanslaget fra kr 70 til kr 50 millioner og innarbeidet inntekten i 2020. Nettooppgjøret til bykassen inkluderer også utgifter som eiendomsforetaket har hatt.

Forslag til vedtak:

1. Økonomiplan 2020-2023 for Sandnes tomteselskap KF godkjennes.

2. Bystyret godkjenner foretakets årsbudsjett for 2020, med et resultat på kr 7 millioner.

Vedlegg: Styrets forslag til økonomiplan 2020-2023