Sandnes eiendomsselskap KF

Om foretaket

Sandnes eiendomsselskap KF hadde oppstart 1. januar 2014. Foretaket har i dag 25 årsverk, fordelt på tre avdelinger, eiendomsforvaltning, eiendomsutvikling, byggeprosjekter, samt stab. Eiendomsforvaltningens oppgaver er å ivareta kommunens eksisterende bygningsmasse samt ENØK-program. Eiendomsutvikling vil stå for arbeidet med å utrede muligheter og planlegge for best mulig valg av løsninger for kommunens behov for lokaler. Dette inkluderer kjøp, salg og innleie av bygg samt ansvaret for innføring og beregning av internhusleie. Byggeprosjekter skal fortsatt ha ansvar for gjennomføring av byggeprosjekter vedtatt i kommunens økonomiplan.

Foretaket forestår kommunens byggherrefunksjon som i 2017 vil ha et investeringsvolum på kr 1,3 milliard. Det forvalter kommunens eiendomsportefølje bestående av 380 000 m2 eide bygg. I tillegg leies 36 000 m2 for å dekke kommunens behov for lokaler.

Mål i planperioden

Bystyret har gjennom opprettelsen av foretaket lagt følgende forutsetninger til grunn for foretaket:

• All eiendom i Sandnes kommune samles i ett foretak. Dette innebærer anskaffelse, utvikling, forvaltning og drift av disse, basert på forretningsmessige prinsipper
• Foretaket skal utøve eierskap for kommunens bebygde eiendommer/boliger
• Videreføring av bestiller – utfører modellen
• Alle kommunens byggeprosjekter i fast eiendom gjennomføres av foretaket, inkludert byggherrefunksjonen
• Foretaket skal være kommunens kompetanseenhet innen eiendomsutvikling, inn – og utleie av eiendom og kjøp- og salg av eiendom
• Eiendomsdriften skal effektiviseres, bygningsstandarden bedres og byggeprosjekter skal gjennomføres innen avtalte rammer
• Kommunens posisjon i eiendomsmarkedet i Sandnes skal styrkes

Styrets forslag til drifts- og investeringsbudsjett 2017-2020

Nøkkeltall fra foretakets driftsbudsjett – styrets forslag

Tusen kroner

I utforming av driftsbudsjett for 2017 er det lagt vekt på å synliggjøre inntektssiden, samt fordeling av kostnadene mellom forvaltning, drift og vedlikehold. Budsjettet er omarbeidet i forhold til budsjettet for 2016 for å få ett grunnlag som er mer sammenlignbart med KOSTRA rapporteringen. Budsjett for 2016 er derfor ikke inntatt i tabell da postene ikke lenger er sammenlignbare. Det har vært fokus på å samkjøre budsjettet med kommunebudsjettet, da særlig budsjett for renhold, energi og vaktmestertjenester, da dette er kostnader som viderefaktureres til kommunen.

Budsjettet er beregnet ut i fra vedtatt internhusleiemodell og eksterne husleieinntekter. Internhusleien består av to elementer, en kapitaldel og en del for forvaltning, drift og vedlikehold (FDV). Både rente og avdrag er vedtatt satt til 2,5 prosent. FDV og kapitalelementet skal KPI-justeres hvert år, jfr bsak 118/15. KPI-justering er lagt inn med 4 prosent i samsvar med SSBs KPI totalindeks for siste år, per august 2016.

Vedlikehold: Husleiemodellen har som mål at man skal ta igjen vedlikeholdsetterslep på eksisterende bygningsmasse (beregnet til 1 milliard kr), samt at det ikke skal oppstå tilsvarende vedlikeholdsetterslep på bygningsmasse som er ferdigstilt etter 01.01.2015, jfr. bystyrevedtak i sak 169/14. For å opprettholde bygningsstandarden, er Holtes pris bok for FDV lagt til grunn med et verdibevarende vedlikehold (V) på kr 170 pr kvm. For foretakets bygningsmasse vil vedtatt husleiemodell gjøre seg gjeldende som følger:

For bygg ferdig før 2015 er summen for FDV i husleien per kvm kr 110 + KPI justering. Fratrukket kostnader til forvaltning (F) og drift (D) er summen til vedlikehold kr 50 per kvm. Dette medfører at vedlikeholdsetterslepet på eldre bygninger som ikke rehabiliteres, vil øke.

For eldre bygg som blir rehabilitert og som dermed går inn i ny husleieordning, opprettholdes den nye bygningsstandarden og det opparbeides ikke et verdietterslep på disse. For nye bygg skjer det samme, det er i FDV satsen for begge disse kategoriene bygg lagt inn kr 310 per kvm + KPI justering og av dette er kr 170 per kvm beregnet til vedlikehold.

I realiteten vil vedlikeholdsmidlene fra både gammel og ny husleieordning bli benyttet der de til enhver tid har størst effekt. Dette betyr at de eldste byggene i en periode kan dra nytte av vedlikeholdsmidler fra husleieordningen til de nye byggene. Dette kan gå for en kortere periode inntil nye bygg trenger vedlikehold.

Tabellen under illustrerer fordelingen av bygningsmasse mellom de to vedtatte husleiemodellene ved begynnelsen og slutten av budsjettperioden:

Energi: I forbindelse med energibudsjettet er det lagt inn en buffer for prisstigning på kr 1,3 millioner. På energiområdet er det større risiko enn på de andre områdene, i og med at både forbruk og pris kan variere. Forbruk kan påvirkes lokalt ved å gjennomføre enøktiltak, og ved god kunnskap og rutiner hos brukerne om forbruksreduserende tiltak. Pris har man imidlertid ikke kontroll over, det er derfor behov for en prisbuffer. Dersom det er mindre forbruk på energiområdet, avsettes dette til et særskilt disposisjonsfond som skal brukes til inndekning av merforbruk på energiområdet i framtida. På denne måten vil behovet for risikopåslag avta etter hvert som energifondet blir stort nok til å fungere som buffer. Av praktiske årsaker gjøres dette ved årsslutt, jfr styresak 41-16. Budsjettet er beregnet med utgangspunkt i lav/moderat prisrisiko.

Nøkkeltall foretakets investeringsbudsjett - styrets forslag

Tusen kroner

Foretaket har i løpet av våren/sommeren, på bestilling fra rådmannen, kalkulert de prosjekter som rådmannen vurderer å legge inn i sitt forslag til økonomiplan for kommende periode. Når det gjelder behov for rehabiliteringer/oppgraderinger på eksisterende eiendomsmasse, legger foretaket fram sitt forslag for disse. Til grunn for prioriteringene ligger tidligere vedtatte investeringer samt «nye tiltak», som enten er endring av tidligere forslag eller helt nye. Rehabiliteringsprosjekter bygger i stor grad på tilstandsanalyser av byggene. For de påfølgende årene i planperioden framføres investeringene og det utarbeides prosjektbeskrivelse for første året i ny planperiode ved rullering av økonomiplanen.

Investeringsprosjekter som gjennomføres av Sandnes eiendomsselskap KF finansieres ved rentefritt, konserninternt lån, fra bykassen i byggeperioden. Når prosjektet er ferdigstilt, vil det beregnes internhusleie som skal betales av enhetene. For reinvesteringer uten arealutvidelse i eksisterende bygg, vil det kun beregnes husleie på kapitaldelen. Beregninger er lagt i egen linje i oppsettet for husleieberegningen.

Rådmannens merknader og tilrådninger som er innarbeidet i rådmannens forslag til økonomiplan – drifts- og investeringsbudsjettet

Styrets forslag til drift- og investeringsbudsjett er etter rådmannens vurdering i samsvar med foretakets formål og bystyrets prioriteringer av virksomheten. Rådmannen slutter seg til vurderingen av behov for å legge inn et risikopåslag for prisstigning i energibudsjettet slik at foretaket kan dekke eventuelt merforbruk i fremtiden. I energibudsjettet som er lagt fram i styresak 114-16 er det imidlertid oppdaget en feil. I budsjettframlegget er energikostnadene beregnet til kr 32,3 millioner i 2017, økende til kr 71 millioner i 2020. I rådmannens forslag til økonomiplan 2017-2020 er det lagt inn kostnader til energi med kr 33 millioner i 2017 økende til kr 39,1 millioner i 2020. 

I forslag til statsbudsjett 2017 er det forslag om å tilføre kommunene en ny tiltakspakke. Sandnes kommune vil sannsynligvis motta kr 86 millioner. Det er ikke tatt stilling til hvor mye som vil bli overført til Sandnes eiendomsselskap KF til vedlikehold og rehabilitering av bygninger. Rådmannen vil komme tilbake med egen sak om dette. Som følge av Sandnes kommune sine stramme økonomiske rammer, foreslår rådmannen at foretaket ikke får KPI-justert sin internhusleie for 2017.

Forslag til vedtak:

Økonomiplan 2017-2020 for Sandnes eiendomsselskap KF godkjennes, med følgende endring:

• Internhusleiene justeres ikke for prisvekst.

• Overføring fra bykassen til dekning av energiutgifter utgjør kr 33 millioner i 2017, kr 36,1 millioner i 2018, kr 37,5 millioner i 2019 og kr 39,1 millioner i 2020.

• Vedlegg 1: Styrets forslag til økonomiplan 2017-2020, se vedlegget til økonomiplan 2017-2020.